Stopper la dégradation des copropriétés est un enjeu de société. Le parc vieillissant engendre l’augmentation des charges et exige une massification des travaux de rénovation. Lancé en mai dernier, le Procivis Lab’ a présenté au ministre du logement 30 propositions visant à enrayer la dégradation des copropriétés. Elles soulignent le rôle essentiel du syndic dans la prévention des impayés, la conduite des travaux de rénovation et la mobilisation de l’ensemble des acteurs impliqués.
Mieux mobiliser les acteurs de la gouvernance
Le Procivis Lab constate que le dysfonctionnement des organes de gestion et la décision de travaux bloqués entraîne à la dégradation des copropriétés. Il est donc essentiel d’en responsabiliser les acteurs et de les fédérer autour de la bonne gestion et de l’entretien du bâti.
Force est de constater que le syndic possède un rôle essentiel dans la gestion des copropriétés. C’est l’acteur idéal pour mobiliser l’ensemble des acteurs, de les sensibiliser et les accompagner avec plus d’efficacité. Pour le Procivis Lab’, le rôle du syndic doit évoluer pour devenir le pivot central de la gestion de la copropriété. Cela se traduit par plusieurs mesures, notamment :
1- La responsabilisation du syndic, en l’obligeant à présenter au syndicat des copropriétaires plusieurs documents attestant de l’état de la copropriété, et ce à intervalles réguliers (rapport sur l’état de la copropriété, plan pluriannuel de travaux, diagnostic technique global, plan de financement des travaux).
2- La responsabilisation des copropriétaires, en privilégiant le principe de rotation des membres du conseil syndical, en facilitant la création de commissions ad hoc constitués par des copropriétaires volontaires, en faisant évoluer les seuils de majorités afin de faciliter la prise de décision en assemblées générales.
3- La responsabilisation des collectivités locales, notamment par la création d’observatoires locaux de l’état du bâti, la création de procédures préventives face à la dégradation des immeubles ou encore le renforcement de leurs capacités de contrôle et d'intervention.
Une prise de conscience de l’ensemble des acteurs (copropriétaires, conseils syndicaux, syndics) amènerait une meilleure implication de leur part et sur le long terme, une meilleure gestion des copropriétés.
Mieux accompagner la rénovation des copropriétés
Le phénomène des copropriétés fragiles ou en difficultés concerne l’ensemble des territoires. Malgré plusieurs interventions publiques nationales et locales, la situation demeure inquiétante. Les travaux de rénovation engagés en copropriété ne sont aujourd’hui pas à la hauteur des enjeux sociaux et environnementaux : d’une part, les copropriétaires s’investissent peu dans les travaux de rénovation énergétique sauf s’ils en ressentent le besoin, qu’ils améliorent leur confort de vie ou s’ils sont militants de la cause écologique. D’autre part, les travaux sont difficilement stimulés et pour cause : peu de dispositifs d’aide, des acteurs bancaires peu présents sur le marché.
L’urgence est donc de structurer une filière de la rénovation, de la sensibilisation jusqu’au financement de travaux. La réponse pourrait être la création d’un guichet unique de la rénovation des copropriétés à l’échelle régionale, ou encore la mise en place d’un prêt 0% réglementé afin de financer les travaux de rénovation énergétique. Le laboratoire préconise également le rétablissement de l’APL Travaux.
Au total, huit mesures sont proposées pour alléger les procédures et débloquer les principaux freins liés à la rénovation des copropriétés.
Mieux prévenir et traiter les impayés de charges
Concernant les charges de copropriétés, Procivis Lab’ qualifie son constat comme “préoccupant“ : une augmentation de leur montant de 4 % en 2019, 29 % de contentieux supplémentaires entre 2007 et 2017, 12 % des revenus de copropriétaires sont consacrés aux charges de copropriété.
Plusieurs facteurs ont accru ces phénomènes et les risques d’impayés, notamment l’usure des immeubles nécessitant de lourds travaux, le prélèvement à la source mais aussi la fragilisation des propriétaires (chômage, retraite, etc).
C’est pourquoi il convient d’améliorer l’arsenal à la disposition du syndic : clarifier les appels de charges en les normalisant, mensualiser les charges de copropriété, rendre automatique une proposition d’étalement de la dette, … de quoi faciliter le paiement des charges qui sont nécessaires au bon fonctionnement des immeubles.