Valserhône est la fusion des communes de Bellegarde-sur-Valserine, Chatillon-en-Michaille et Lancrans. Cette fusion lui octroie la troisième place du département de l’Ain en termes d’habitants. La ville en compte aujourd’hui 16 434. En 5 ans, la population a augmenté de 39%. Pour témoigner de l’essor de cette ville, nous sommes allés interroger Sylvie Charbonnier conseillère immobilière et Julien Martinet du service transaction et gestion.
Selon vous, quels sont les facteurs qui ont contribué à la croissance et à l’essor de Valserhône ?
"Le facteur prédominant qui a contribué à la croissance de Valserhône est “l’influence des frontaliers. Le pays de Gex bénéficie d’une grande croissance démographique, ce qui a apporté une vraie dynamique à notre secteur. Ce facteur est présent depuis de nombreuses années déjà”.
La réunion des 3 communes a permis de rendre la ville plus attractive. Le territoire possède une forte dynamique puisqu’il est à moins d’une heure des deux aéroports internationaux (Genève et Lyon). Les autoroutes et les réseaux ferroviaires sont aussi des facteurs qui rendent l’accès à la ville plus facile. Le réseau Leman Express permet de rallier en 30 minutes le centre de Genève.
Sur l’aspect immobilier, de nombreuses constructions neuves se développent pour répondre à la demande croissante de logement.
Pourquoi les investisseurs s’intéressent-ils à Valserhône ?
“Les investisseurs misent sur la région grâce l’influence frontalière. Les prix sont moins chers que dans le pays de Gex, mais restent élevés pour la région.
Quand une personne habite à Valserhône, elle peut se rendre facilement en Suisse grâce au train”. La conseillère immobilière, Sylvie Charbonnier, évoque aussi le fait que les investisseurs se “focalisent sur des biens proches de la gare et dans le centre-ville", car la demande en location est très forte à ces endroits.
Comment les prix des propriétés ont évolué au cours des dernières années ?
Les prix constatés à Valserhône sont “plus bas que ceux dans le pays de Gex, mais restent élevés pour le secteur”. Valserhône devient une “des villes les plus chères de l’Ain”. Les prix exercés sur ce secteur géographique sont “toujours en évolution avec une augmentation de manière régulière”. Sylvie Charbonnier témoigne des prix qui progressent malgré la crise de 2009 et celle que nous connaissons actuellement.
Un second constat a été soulevé, celui du mouvement de population. “Les personnes du pays de Gex viennent à Valserhône et la population locale part un peu plus loin. Il y a vraiment véritablement un recul de la population originaire de Valserhône”.
Existe-t-il des incitations ou des programmes gouvernementaux qui encouragent l’investissement immobilier dans la région ?
Dans la région, il n’existe aucune aide particulière pour accéder à un logement. Cela s’explique par les conditions de revenus des résidents. “La majorité de nos clients sont des frontaliers, les revenus qu’ils touchent sont beaucoup trop hauts pour pouvoir bénéficier d’une aide”.
En dehors des aides adressées aux habitants, la tendance est meilleure du côté des communes. Le Canton de Genève a passé un accord en 1973 avec la Haute-Savoie et l’Ain afin de reverser une partie des impôts à la source payés par les frontaliers.
Quel est le profil de votre clientèle ?
“Notre clientèle est représentée aujourd’hui par 70 à 80% de frontaliers suisses. Les personnes originaires de Valserhône peuvent difficilement acheter ou investir dans la région à cause des prix trop élevés”. L’agence possède différents profils de clientèle : les personnes qui sont déjà sur place et qui souhaitent un logement plus grand et les nouveaux arrivants frontaliers.
Il y a quand même eu un changement au niveau de la clientèle à cause de l’inflation et des taux qui augmentent. Les personnes voient leur demande de prêt être refusée et doivent revoir leur projet.
Julien Martinet témoigne de ce changement : “nous avons moins de départs de personnes en location, parce qu’ils réfléchissent un peu plus avant d’acheter. En ayant moins de départs, le turn-over s’effectue de moins en moins. Cela crée un embouteillage au niveau des locations”.
Est-ce que vous avez remarqué des tendances particulières sur la recherche de biens ?
Pour la location, Monsieur Martinet du service transaction et du service gestion, évoque une grande demande dans la location. “La moyenne de mise en location est très courte. On estime que la mise en location se fait entre 10 à 15 jours, le temps de traiter les papiers administratifs”. Le constat est là, “on arrive à louer et on remarque qu’on le fait très vite”.
Concernant la transaction, l’agence possède “des biens en exclusivité” qu’ils vendent rapidement.
Un sujet reste à mettre en évidence, le parc immobilier de Valserhône est touché par la question de la performance énergétique. Rappelons que le diagnostic de performance énergétique est un outil de mesure qui évalue la consommation énergétique d’un logement et son impact sur les émissions de gaz à effet de serre. Le constat à Valserhône est celui-ci : “ la classe énergétique E représente un peu plus de 60% de notre parc”. Cela veut dire qu’avant de louer ou de vendre un bien immobilier, les propriétaires vont devoir réaliser des rénovations énergétiques. Il ne faut pas oublier que d’ici à 2034, les logements obtenant un résultat inférieur ou égal à la classe E seront interdits à la location.
Pouvez-vous nous parler des avantages à vivre à Valserhône ?
La ville est régie par le PLUIH (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal et Habitat). L’enjeu de ce dispositif est de s'adapter au territoire tout en préservant le patrimoine naturel et historique de la ville.
Le centre-ville est en train d’être réaménagé pour lui donner plus “d’attractivité”. La ville dispose des petits commerces mais “on reste à proximité de Genève, des grandes métropoles comme Lyon ou encore Annecy pour les grands commerces. Notre gare TGV permet de rallier Paris en 3 heures”.
Quels sont les quartiers de Valserhône qui connaissent une forte demande ?
“La ville est très étalée. Dans un premier temps, nous avons une forte demande de la part des nouveaux arrivants au niveau du centre-ville. Leur demande est souvent axée avec une proximité immédiate avec la gare”.
Dans un second temps, le haut de Valserhône est demandé par les familles. Il regroupe “tous les commerces et il y a un grand groupe scolaire”. Les familles s’installent dans ce secteur pour bénéficier “d’un appartement plus grand, d’une proximité avec les écoles et pour avoir moins de nuisances sonores qu’en centre-ville".